הכשרת חריגות בניה – היתר בניה בדיעבד, שינויי תב"ע ואישורים

אם אתם נמנים עם אותם אנשים אשר צריכים להוציא היתר בניה מלא עבור הליך הבנייה שהם מתכננים, אתם בוודאי שואלים את עצמכם מה אתם בדיוק צריכים לעשות על מנת לקבל את כל ההיתרים ולהצליח לבנות את המבנה או את תוספת הבנייה שאתם מתכננים. אחרי הכל, בתהליך המורכב הזה מעורבים העירייה, ועדות לתכנון ובניה, תב"ע, אישורי חריגה, מינהל, טופס 4, טאבו, תשריט בית משותף ועוד כהנה וכהנה הליכים ומסמכים, אשר דורשים הרבה מאוד עבודה כדי להשיג את כולם. גם אחרי שמשיגים את כל המסמכים הדרושים, צריך לדעת כיצד להגיש בקשה עבור הוצאת היתר בניה, שכן הגשה לא נכונה של הבקשה עלולה לגרום לדחייתה או לפחות להחזרתה על ידי הרשויות על מנת להשלים את המסמכים החסרים.

השלבים בהוצאת היתר בנייה:

אם אתם מעוניינים בתוספת בנייה לביתכם, אתם מחויבים על פי החוק לעשות זאת רק לאחר שתקבלו היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. כמו הרבה תהליכים ביורוקרטיים אחרים, גם זה תהליך מורכב שיכול לקחת לא מעט זמן, אולם על מנת לקבל את ההיתר חשוב מאוד לבצע אותו בצורה מדויקת ולעבור בהצלחה את כל השלבים.

הוצאת היתר בנייה אינה פעולה פשוטה, אלא מדובר בתהליך ארוך שמתבצע בשלבים. ככל שהתהליך יתנהל באופן היעיל והחכם ביותר, כך עולה הסיכוי כי יתקבל בסופו של דבר ההיתר המיוחל.

אם אתם מתכננים לקנות דירה בקרוב, סביר להניח ששמעתם לא פעם את המושג: הוצאת היתר בנייה. למקרה שאינכם יודעים במה מדובר, כדאי שתקראו את השורות הבאות, בהן יופיעו כל הפרטים שאתם צריכים לדעת בנוגע להיתר בניה.

אז איך מקבלים היתר בנייה בישראל?

אלה הם השלבים שתצטרכו לעבור בדרך אל ההיתר המיוחל:

• הגשת בקשה – הבקשה לתוספת בנייה מכל סוג שהוא, ולא משנה אם זה חדר נוסף בבית או התקנה של פרגולה צריכה להיות מוגשת על ידי אדריכל, הנדסאי בניין או מהנדס מבנים. הבקשה צריכה להיות מאוד מדויקת ומפורטת, ולכלול פרטים טכניים שונים כגון הגדרה ברורה של שימוש המבנה, פירוט מדויק של חומרי הבנייה שבהם ייעשה שימוש לטובת תוספת הבנייה, חישוב אחוזי הבנייה הנדרשים וגם הקלות שמעוניינים לקבל. כמובן שהבקשה צריכה לכלול הוכחת בעלות על הנכס באמצעות נסח טאבו או כל מסמך רשמי אחר המאשר זאת. חשוב מאוד להוציא את אישורי הבעלות בסמוך למועד הגשת הבקשה, על מנת שהרשויות לא יוכלו לדחות את הבקשה בטענה שהאישור לא בתוקף. עם הגשת הבקשה היא עוברת בדיקה יסודית, על מנת לוודא שהיא אכן כוללת את כל המסמכים והטפסים הנדרשים. אם חסר דבר מה – הבקשה חוזרת אל המבקשים עם פירוט הפריטים החסרים, מה שכמובן מעכב את הטיפול ואת האישורים המיוחלים. לאור זאת, חשוב מאוד שאת כל הליך הגשת הבקשה לקבלת היתר בנייה ילווה איש מקצוע מוסמך ובעל ניסיון בתחום, שיודע בדיוק מה צריך לצרף לבקשה על מנת להגדיל את הסיכויים לטיפול מהיר ולקבלת אישור.
• תשלום מקדמה – אם הבקשה עוברת את הבדיקה הראשונית, קובעת הרשות את גובה המקדמה שיש לגבות מהמבקש לטובת הטיפול בעניינו. לאחר העברת התשלום מצד המבקש עוברת הבקשה לשלב הבא – בדיקה של מהנדס הוועדה.

• בדיקת מהנדס הוועדה – מהנדס ועדת הבנייה צולל לעומק פרטי הבקשה ובודק אם היא עומדת בכל דרישות החוק ובכל התקנות שנקבעו בנושא. אם ההחלטה היא שכן, הבקשה עוברת לדיון בוועדה המקומית, עם המלצה לספק היתר בניה. אם, על פי החלטת המהנדס, הבקשה לא הוגשה כמו שצריך, היא חוזרת אל המבקש עם פירוט ההשלמות הנדרשות.

• תפקידו של המהנדס הוא לבדוק האם הבקשה להיתר בנייה עומדת בכל דרישות החוק והתקנות. אם הוא סבר שכן, תועבר הבקשה לדיון בוועדה המקומית עם המלצה על מתן היתר בנייה. אך אם המהנדס סבר כי הבקשה אינה עומדת בדרישות כאמור, הוא יפרט מדוע, והבקשה תישלח חזרה אל המבקש לצורך תיקונים והשלמות.

• תנאים והגבלות – אם המבקש מעוניין בהקלות מסוימות, היינו – לחרוג מהכלים הנהוגים ולבנות בצורה שסוטה ולו במעט מהחוק בישראל, יש לפרסם את הבקשה בשלושה עיתונים בתפוצה ארצית, במקומון שמופץ לפחות פעם בשבוע ואם מדובר במבנה שנמצא ביישוב ערבי – גם בעיתון בשפה הערבית. כמו כן במקרה כזה על המבקש לשלוח את נוסח הבקשה להקלה לכל בעלי המגרשים הגובלים בשטחו ולהציב שלט בחזית הבניין או במקום בולט על הקרקע. כל זאת על מנת שאם למי מהצדדים יש התנגדויות, הוא יוכל להעביר אותן לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וזאת בתוך 14 יום מתאריך הפרסום האחרון. אם יש התנגדות – הדיון עובר לוועדה לשמיעת התנגדויות. אם אין – הבקשה עוברת לדיון ברשות הרישוי.

• דיון סופי בוועדה – השלב האחרון בתהליך הגשת בקשה לקבלת היתר בנייה מתרחש בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. התנאים למתן ההיתר משתנים, כמובן, ממקום אחד למשנהו, והם תלויים כמובן גם באופי הייחודי של הפרויקט הספציפי, אולם באופן כללי ניתן לקבוע, כי אם גופים כמו מנהל מקרקעי ישראל, פיקוד העורף וכיבוי אש מאשרים את הפרויקט – רוב הסיכויים שהבקשה תאושר. כמובן שהאישור יכול להיות כזה שמתנה את ביצוע הפרויקט בתנאים שונים, כגון שימוש בחומרי בנייה מסוימים, יישום אמצעי בטיחות מסוימים, התחלת עבודה רק לאחר סיום של פרויקטים אחרים באזור ועוד.

עם קבלת ההחלטה לספק היתר בנייה תישלח הודעה למבקש, הודעה אשר תכלול גם את הפירוט המלא של כל ההיטלים והאגרות שיהיה עליו לשלם עוד בטרם תחל העבודה. עם קבלת התשלום יופק היתר הבנייה, אשר יהיה בתוקף למשך שלוש שנים מיום ההוצאה.

במקרה שהבקשה נדחית – המבקש רשאי להגיש ערעור בתוך 30 ימים מיום קבלת הודעת הדחייה. הערר צריך לכלול נימוקים מפורטים לכך שהוועדה צריכה לשנות את החלטתה, ולהיות מגובה בכל המסמכים הרלוונטיים התומכים בנימוקים אלה. לכן, אם אתם מעוניינים להגיש ערר ורוצים למקסם את הסיכויים לכך שיתקבל, חשוב שתלוו על ידי עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום ואשר יוכל להציג את הנימוקים להגשת הערר בצורה המקצועית והמדויקת ביותר. בהצלחה!